Le vendite di immobili all'asta sono delegate dal Giudice dell'Esecuzione del Tribunale di Parma all'Ufficio Notarile Associato, che ha sede in Parma, P.le Corte d'Appello n. 3. Vediamo, in modo sintetico, di fornire le informazioni sulla procedura.

L'ORDINANZA

Le modalità della vendita sono stabilite con l'ordinanza di vendita, un provvedimento emanato dal Giudice dell'Esecuzione con il quale vengono stabilite tutte le condizioni della vendita ed in particolare:

- se i beni pignorati vengono venduti in un unico lotto o in lotti separati;

- il luogo, il giorno e l'ora della vendita ed il notaio delegato alla vendita;

- il termine per il deposito delle offerte;

- i termini e le modalità del deposito della cauzione;

- il termine entro il quale devono essere depositati il pagamento del residuo prezzo e le spese accessorie

- il prezzo base di vendita fissato dal Giudice sulla base della perizia.

I CONTROLLI

Il giudice prima di disporre la vendita dei beni incarica un tecnico (geometra, architetto e ingegnere) di redigere una relazione di stima, che costituisce documento fondamentale per chi è interessato all'acquisto dell'immobile, poiché nella perizia di stima sono raccolte molte informazioni utili per l'acquisto.

La perizia infatti contiene i dati descrittivi dell'immobile quali:

- l'identificazione catastale;

- la planimetria;

- le condizioni di manutenzione dell'immobile e dei relativi impianti;

- l'indicazione della conformità o difformità alle concessioni edilizie e alle planimetrie depositate in Catasto con la descrizione di eventuali problematiche inerenti il bene (esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi;

- esistenza di vincoli, servitù o debiti nei confronti del condominio;

Nella perizia viene altresì indicato se l'immobile è libero, oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi e a quale titolo.

La perizia è disponibile per la consultazione sui siti internet dedicati e, ripeto, è uno strumento indispensabile per un acquisto consapevole e informato.

L'AVVISO DI VENDITA

A seguito della redazione della perizia di stima e della emanazione da parte del Giudice dell'Esecuzione dell'ordinanza di vendita, che a Parma prevede sempre la delega ad un notaio delle operazioni di vendita, viene predisposto dal notaio delegato un avviso di vendita, che consiste in un documento pubblico, contenente la notizia dell'ordine di vendita emesso dal giudice.

E' sempre consigliabile un'attenta lettura dell'avviso di vendita, in quanto esso riporta oltre a data, ora e luogo dell'asta anche tutte le modalità della vendita e le informazioni sull'immobile più rilevanti per l'acquirente.

LA DOMANDA DI PARTECIPAZIONE

Per partecipare all'asta è necessario depositare entro il termine fissato dal Giudice e riportato nell'avviso di vendita (che per prassi a Parma corrisponde generalmente alle ore 12,00 del giorno feriale precedente al giorno dell'udienza di vendita) un'offerta, in busta chiusa, contenente:

- l'apposito modulo debitamente compilato (predisposto dall'Ufficio Notarile Associato e disponibile presso l'UNA, l'IVG, la Cancelleria e scaricabile sui rispettivi siti internet) in bollo;

- un assegno circolare (non bancario) intestato al notaio delegato con indicazione del numero della procedura esecutiva per la quale si partecipa, dell'importo del 10 % del prezzo che si offre (o del prezzo base qualora di partecipi ad una vendita con incanto);

- fotocopia del documento di identità in corso di validità e del codice fiscale dell'offerente

- qualora l'offerente sia una persona extracomunitaria sarà necessario allegare anche la copia di permesso o carta di soggiorno in corso di validità.

COMPILARE LA DOMANDA

La domanda deve essere predisposta da chi intende acquistare l'immobile.

E' possibile l'acquisto da parte di più soggetti, per quote uguali o differenti ed in tal caso tutti gli acquirenti dovranno sottoscrivere il modulo;

è possibile l'acquisto da parte di persone giuridiche (esempio società o associazioni) ed in tal caso l'offerta dovrà essere predisposta e sottoscritta dal legale rappresentante, munito dei necessari poteri e dovrà essere prodotto un certificato storico della camera di commercio della società.

E' prevista anche la possibilità di "intestare" l'immobile a minori ed in questo caso l'offerta dovrà essere presentata da chi esercita la potestà genitoriale sul minore e dovrà essere depositata, unitamente all'offerta, l'autorizzazione del Giudice Tutelare.

L'UNA è a disposizione di tutti gli interessati per fornire ogni utile indicazione al fine di compilare in modo corretto e completo i moduli di partecipazione.

LA DELEGA

E' consentito, in caso di impossibilità da parte dell'interessato a presenziare personalmente all'asta, delegare, con procura autenticata, un procuratore speciale per partecipare all'udienza, conferendo la facoltà di effettuare rilanci in caso di gara, ed è altresì possibile nominare un procuratore, sempre attraverso una procura autenticata da notaio, affiché depositi e sottoscriva l'offerta in nome e per conto dell'interessato.

Inoltre il codice di procedura civile ammette la possibilità che l'offerta sia fatta per persona da nominare. In questo caso l'offerente deve essere un avvocato che non dichiarerà né nell'offerta, né all'udienza chi sarà l'acquirente finale del bene, ma dovrà depositare entro tre giorni dall'udienza di vendita la dichiarazione di nomina, indicando le generalità dell'acquirente e il mandato (sempre con atto autenticato).

COME SI SVOLGONO LE ASTE E DOVE SI SVOLGONO

Le aste si tengono presso l'Ufficio Notarile Associato, in Piazzale della Corte d'Appello n. 3 e le modalità dell'asta sono essenzialmente due:

1) la vendita senza incanto che prevede il deposito di un'offerta irrevocabile (in busta chiusa) per un prezzo pari o superiore al prezzo base d'asta ed il versamento di una cauzione pari al 10% del prezzo offerto.

All'udienza di vendita senza incanto se è stata depositata una sola offerta il Notaio procede all'aggiudicazione all'unico offerente, salva la facoltà del creditore procedente di opporsi all'aggiudicazione se il prezzo offerto non supera di almeno il 20% il prezzo base d'asta. All'udienza di vendita senza incanto l'unico offerente non può "ritirasi" e diviene aggiudicatario anche qualora non sia presente in udienza.

Se invece vengono depositate più offerte all'udienza il notaio aprirà tutte le buste e verificata la regolarità ed efficacia delle stesse, aprirà un gara a partire dall'offerta più alta. E' importante sottolineare che l'immobile non viene automaticamente aggiudicato all'offerta con prezzo più elevato, ma tutti coloro che hanno presentato un'offerta valida sono ammessi a partecipare alla gara. Colui che avrà offerto il prezzo maggiore entro 1 minuto dopo ciascuna offerta, diverrà aggiudicatario definitivo.

L'ammontare del rilancio minimo è indicato nell'avviso di vendita.

2) per partecipare alla vendita con incanto (che si tiene la settimana successiva all'udienza di vendita senza incanto e solo qualora quest'ultima sia andata deserta) è necessario depositare preventivamente un'istanza di partecipazione all'incanto, compilando l'apposito modulo in bollo e allegando le copie dei documenti di identità e codice fiscale e un assegno circolare dell'importo pari al 10% del prezzo base d'asta.

Ogni partecipante all'incanto dovrà presentarsi nel luogo e nel giorno indicato nell'avviso di vendita e proporre offerte in aumento rispetto al prezzo base con rilancio obbligatorio.

Se l'offerente non partecipa all'incanto personalmente o a mezzo di un procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione verrà restituita solo nella misura dei 9/10 dell'intero e la restante parte (1/10) sarà trattenuta dalla procedura esecutiva.

L'aggiudicazione a seguito della vendita con incanto è provvisoria perché la legge prevede la possibilità che nei 10 giorni successivi all'udienza di incanto vengano depositate offerte ulteriori che però dovranno superare di 1/5 il prezzo di aggiudicazione all'incanto.

L'AGGIUDICAZIONE

Dopo l’aggiudicazione è necessario saldare integralmente il prezzo di vendita entro il termine fissato dal giudice (che a Parma corrisponde generalmente a 90 giorni) , oltre al pagamento delle imposte di trasferimento, che vengono comunicate dall’Ufficio Notarile Associato (con possibilità per l’acquirente di richiedere le agevolazioni previste per la prima casa, per la piccola proprietà contadina, nonché di richiedere la tassazione sulla base del c.d. “prezzo valore” anziché sulla base del prezzo di aggiudicazione).

Il saldo del prezzo può essere pagato dall’aggiudicatario anche mediante finanziamento bancario con garanzia sul medesimo immobile aggiudicato.

IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

A seguito dell’avvenuto pagamento del prezzo delle spese di trasferimento il Notaio delegato predispone la bozza del decreto di trasferimento che viene sottoscritta dal solo Giudice dell’Esecuzione.

Il decreto di trasferimento costituisce l’atto formale di trasferimento dell’immobile (come il rogito notarile) e contiene l’ordine di cancellazione di tutte le formalità pregiudizievoli che gravano il bene acquistato, che così perviene all’aggiudicatario libero da ogni precedente ipoteca e pignoramento.

L’atto di trasferimento non ha alcun costo per l’aggiudicatario (eccezion fatta per le imposte previste dalla legge) in quanto il compenso del notaio per la sua redazione viene pagato dalla procedura esecutiva.

Questo aspetto rende particolarmente vantaggioso l’acquisto di immobili all’asta.