Le Domande Più Frequenti

Sto comprando casa e le banche che ho sentito mi propongono mutui a tassi molto alti. L’impresa che vende mi propone di accollarmi una parte del mutuo che ha in corso. E’ possibile? Ci sono inconvenienti o rischi?

Fino ad alcuni mesi fa per le imprese era difficile convincere l’acquirente ad accollarsi una quota del mutuo in corso. Accadeva ai tempi in cui le banche ancora corteggiavano i loro correntisti. Sono passati pochi mesi e sembra sia trascorso chissà quanto. La stretta creditizia è drammatica, gli spread sono passati da un punto, un punto e mezzo a tre, quattro o anche cinque punti. E’ quanto mai utile esaminare, la possibilità, quando esista, di ritirare la corrispondente quota parte del mutuo dell’impresa. I vecchi mutui, di questi tempi, sono spesso i migliori.

Quando è possibile - E' abbastanza frequente che l'impresa costruttrice abbia stipulato un mutuo fondiario per la costruzione di un edificio, poi lo abbia frazionato riservando a ciascuna delle unità immobiliari una porzione di mutuo, garantita dall'ipoteca originariamente iscritta sull'intero edificio e successivamente, appunto, frazionata. Deve trattarsi quindi di una quota del mutuo originario. E deve essere un mutuo, non una diversa tipologia di finanziamento: l’apertura di credito non si presta all’operazione. Vi deve essere accordo fra impresa, banca e acquirente. La banca infatti valuterà, come se si trattasse di un nuovo mutuo da concedere, il reddito e la potenziale solvibilità del compratore, e soltanto con un esito positivo acconsentirà di liberare dal debito l’impresa che altrimenti resterebbe, nella sostanza, come garante dell’acquirente. Ne deriva che soltanto con il consenso della banca alla liberazione l’impresa proporrà al compratore l’accollo del mutuo.

Il mutuo – Si può, con l’accordo della banca, modificare la durata del finanziamento. Spesso il mutuo originario consente all’accollante la possibilità di scegliere anche le modalità di restituzione, in particolare la tipologia di tasso, fisso o variabile. Non vi è flessibilità, invece, sull'importo reso disponibile per il mutuo, quanto meno in aumento. Se la quota di mutuo riservata a quella specifica unità immobiliare non è sufficiente per l'acquirente, non sarà possibile aumentarla: occorrerà stipulare un nuovo mutuo, rinunciando all'accollo. Nulla impedisce invece, ovviamente, di ridurre invece la quota di mutuo oggetto dell'accollo.

Il debitore - Si chiedeva quali sono i vantaggi e i rischi di un accollo di mutuo. Il vantaggio è dato dai costi: non occorrono istruttorie né perizie, non si è soggetti a imposta sostitutiva (già corrisposta, in origine, dall'impresa), non è necessario un nuovo atto di mutuo. Rischi particolari non ve ne sono. Occorre soltanto fare attenzione, approfondire, meglio con l’aiuto del Notaio, il testo del mutuo originario, accertare con la banca l'importo del debito e, qualora il mutuo fosse già entrato in ammortamento, l'effettivo pagamento delle rate precedenti.