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Sto acquistando un appartamento in costruzione da un’impresa. L’impresa è obbligata a consegnarmi la fideiussione? Posso pretendere che sia una fideiussione bancaria? Deve riguardare tutti i pagamenti o può essere fatta volta per volta?

E’ ormai diffusa la consapevolezza che il rilascio di una fideiussione a tutela dei pagamenti effettuati da chi ha in corso l’acquisto di un immobile da costruire costituisca un diritto per l’acquirente. L’obbligo sussiste per gli interventi per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire. Il diritto spetta solo agli acquirenti persone fisiche e riguarda un ampio numero di casi, con alcune eccezioni.

Le esclusioni dall’obbligo – Come si è detto, occorre quantomeno che il permesso di costruire sia stato richiesto: il Legislatore non ha ritenuto di tutelare chi ha stipulato un contratto, e versato somme, per un intervento per il quale neppure è stato compiuto il primo adempimento formale. Chi fa una scelta di questo tipo se ne assume il rischio. E’ poiché si tratta di tutela per gli acquirenti di immobili “da costruire”, l’obbligo della fideiussione non è previsto neppure per i contratti preliminari stipulati dopo che il fabbricato è stato completato. Nulla vieta che anche in quei casi l’impresa offra una fideiussione. Ma si tratterà di una libera scelta, non di un obbligo.

La garanzia – L’acquirente ha diritto di escutere la fideiussione nelle ipotesi di trascrizione di pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto, di pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa, o di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo. Tutto questo deve quindi essere previsto nel testo della garanzia. La fideiussione deve altresì prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale. La legge ammette, in alternativa fra loro, la fideiussione bancaria o assicurativa. Spetta quindi al venditore la scelta fra banca e assicurazione. Nulla vieta che nell’ambito degli accordi precontrattuali l’acquirente concordi il rilascio di una fideiussione bancaria. Ma si tratterebbe di un accordo, non di un obbligo.

L’importo – La fideiussione deve garantire le somme e ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabiliti nel contratto, dovrà ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà. L’importo comprenderà quindi la caparra, gli acconti da versare prima del rogito e la relativa IVA sugli acconti. Sono invece escluse dalla garanzia le somme per le quali è pattuito un accollo di mutuo. Poiché la legge prevede che la garanzia sia operante per le somme “riscosse e da riscuotere” dovrà riguardare sin dall’inizio tutti gli importi per i quali è previsto un versamento anteriore a rogito. Non è ammessa, in sostanza, la consegna di tante fideiussioni in corrispondenza dei vari pagamenti pattuiti. Deve essere garantito tutto sin dall’inizio.