Le Domande Più Frequenti

Sto per acquistare un immobile. Mi propongono di impegnarmi con la firma di un foglio prestampato con l’aggiunta di una sommaria descrizione dell’immobile. E’ valido? Sono tutelato per le somme che verso?

Il contratto preliminare, quello che nel linguaggio corrente si usa chiamare “compromesso”, è importante. Raramente da un rogito, che prevede preventivi controlli ed è redatto con linguaggio tecnico, nascono problemi. Molto spesso le controversie derivano dal preliminare, specie se redatto in modo superficiale e senza gli opportuni approfondimenti. Se risultano taluni elementi minimi (quali indicazione delle Parti, dell’immobile e del prezzo) il contratto è, in linea di massima, valido. Ma proprio perché produttivo di effetti un preliminare impreciso o superficiale può creare problemi. Meglio quindi che la pratica sia gestita, sin dall’inizio, dal Notaio che poi stipulerà il rogito. Vediamo comunque alcuni elementi su cui prestare attenzione.

L’immobile – Non sempre un immobile è liberamente vendibile: possono esistere divieti temporanei di rivendita per case costruite, o acquistate, con particolari agevolazioni. E non sempre si può vendere a prezzo libero: vi sono interventi edilizi per i quali il prezzo è stabilito da una convenzione e una promessa di vendita a maggior prezzo è pesantemente sanzionata. Esistono autorimesse (i cosiddetti box “Tognoli”) che non possono essere cedute separatamente dall’abitazione cui sono annessi. Ma al di là degli aspetti più strettamente giuridici occorre far attenzione a ciò che si promette di cedere: il posto auto in proprietà è altra cosa rispetto al posto auto in uso esclusivo o addirittura attribuito per accordi fra condomini. La mansarda e la taverna sono termini ambigui, che il più delle volte nascondono sottotetti e cantine non abitabili.

Gli impianti – La legge non impone che una casa sia ceduta con gli impianti in regola. Chiede però che si faccia chiarezza sullo stato degli impianti. Potrà certamente il compratore accettare impianti elettrici da rifare o caldaie non a norma, facendosi carico di una loro sistemazione. Ma il preliminare dovrà dare indicazioni sul punto, per evitare che l’argomento, se trascurato, costituisca motivo di controversia.

La caparra – Il preliminare classico, redatto per scrittura privata e regolarmente registrato, non può dare una garanzia specifica sulla somma versata al venditore. Il periodo che trascorre fra compromesso e rogito lascia aperta la possibilità di aggressione dell’immobile da parte di eventuali creditori del venditore. E’ un rischio che nei contratti fra privati molto spesso l’acquirente, in modo più o meno consapevole, accetta, specie se la somma versata come caparra non è particolarmente significativa e se fra preliminare e rogito non trascorre troppo tempo. Ma se si vogliono garanzie, due strade (certo, con qualche costo) sono possibili: la fideiussione, bancaria o assicurativa, a copertura delle somme versate, o la trascrizione del preliminare, redatto con atto pubblico notarile, a tutela dell’immobile.