Le Domande Più Frequenti

Ho fatto un compromesso per l’acquisto di un appartamento. Ora si è scoperto che l’appartamento è privo di abitabilità. Posso acquistare ugualmente? A quali problemi posso andare incontro?

Nel linguaggio corrente si parla ancora di “abitabilità”, ma per la legge il termine corretto è ora “agibilità”, che ricomprende in un’unica voce quelle che erano le vecchie abitabilità (che riguardava le abitazioni) e agibilità (per gli edifici non abitativi). Come spesso accade, il cambio di denominazione sta a significare una nuova configurazione del provvedimento. Da semplice verifica igienico sanitaria si è passati ad una documentazione assai più completa, che si spinge alla regolarità degli impianti e alla conformità edilizia. Nella nuova procedura non poteva mancare lo strumento del silenzio assenso: trascorsi senza interruzioni i termini di legge l’agibilità si ha per conseguita (c’è poi un problema di accertamento dell’intervenuto silenzio assenso per il quale alcuni Comuni, meritoriamente, attestano direttamente l’avvenuto decorso del termine).

Le nuove costruzioni – Accade assai spesso che, terminati i lavori e desiderando tutti, impresa e acquirenti, di andare a rogito per saldare il prezzo ed ottenere le chiavi, la pratica di agibilità sia ancora in corso, in attesa che si perfezioni il silenzio assenso. Certamente, anche in mancanza di agibilità, il rogito è fattibile. L’impresa si impegnerà a compiere tutto quanto occorre per il perfezionamento della pratica. L’avvenuta presentazione della documentazione in Comune, comprensiva dell’attestazione del tecnico dell’impresa, fa presumere la regolarità della documentazione. Nulla vieta peraltro all’acquirente di verificare, tramite tecnico di propria fiducia, la completezza della pratica. Può accadere poi che il rilascio dell’agibilità sia condizionato al completamento delle opere di urbanizzazione poste a carico dell’impresa, con un conseguente allungamento dei tempi. Sarà opportuno verificare che sia ancora in essere la fideiussione prestata dall’impresa a favore del Comune, a maggior garanzia.

La mancanza di agibilità – L’agibilità è una qualità dell’immobile, che, salvo diversi accordi, si presume. La giurisprudenza in ordine alla mancanza di agibilità ha avuto un atteggiamento non sempre coerente, ma un punto fermo c’è: se le parti non hanno fissato alcuna clausola per stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l'obbligo di curarne l'ottenimento, l'obbligo fa capo al venditore. Il mancato rilascio del certificato di agibilità costituisce un inadempimento del contratto, da cui possono derivare azione di adempimento (e quindi obbligo di provvedere a ottenere il certificato mancante) o azione di risoluzione e risarcimento danni. La mancanza di agibilità non provoca però la nullità del contratto. L’acquirente quindi, purché sia consapevole, può acquistare liberamente un immobile ancor privo di agibilità, per il quale può comunque avere interesse, facendosi carico di provvedervi successivamente.