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Ho in corso l’acquisto di un appartamento da un’impresa, l’ultimo di un edificio completato diversi anni fa e rimasto invenduto. Mi avevano detto che avrei pagato l’imposta di registro sulla rendita catastale, ora mi dicono che la legge è cambiata e pagherò l’IVA sull’intero prezzo. Vorrei sapere se è vero e se è corretto

La storia della tassazione delle vendite da impresa inizia nel 1996 e non ha avuto ancora termine. Fino a quella data il discorso era abbastanza semplice: se il venditore è un privato si paga l’imposta di registro, se vende un’impresa l’IVA. Il primo strappo alla regola avvenne allora, quando si stabilì che le vendite degli appartamenti terminati da più di 4 anni, anche se venduti da impresa costruttrice, non erano più soggette ad IVA, ma ad imposta di registro (che per lo Stato significa un incasso netto). Da allora è stato un alternarsi di provvedimenti che talora allargavano il campo dell’imposta di registro (per aumentare gli incassi), altre volte riportavano le vendite in IVA (per attenuare i danni per le imprese). L’ultima modifica risale alla scorsa estate.

L’opzione IVA – Dapprima è stato allungato il termine per cui un appartamento costruito da impresa rimane naturalmente in IVA, portandolo da 4 a 5 anni dalla fine dei lavori. La crisi del mercato immobiliare, e il conseguente allungarsi dei tempi di vendita, ha reso esiguo anche quest’ultimo termine e ha portato all’applicazione di una diversa regola: trascorsi i 5 anni, l’impresa ha comunque la possibilità di optare per l’imposizione IVA. Questo consente all’impresa di non dover procedere al rimborso dell’IVA in precedenza detratta. Se l’impresa trae vantaggio da questa possibilità, lo stesso non può dirsi per l’acquirente, che vede aggravarsi in modo significativo la tassazione. Non solo per l’aumento dell’aliquota (per la prima casa l’imposta di registro è al 3 per cento, l’IVA al 4), ma soprattutto per la diversa base imponibile. In caso di vendita soggetta ad IVA la tassazione colpisce tutto il prezzo, per l’imposta di registro invece soltanto il valore catastale.

Il problema – Il cambio delle regole, se avvenuto nella fase intermedia fra il preliminare e il rogito può quindi portare ad un problema fra le parti, perché vengono a scontrarsi due diversi interessi: quello dell’impresa a vendere in IVA, per non perdere l’IVA scaricata a monte, e quello del privato a pagare l’imposta di registro, con un consistente risparmio di tassazione. Occorrerà fare riferimento al contratto preliminare, per verificare se si è fatto riferimento al tipo di tassazione che spettava all’acquirente (il che non è scontato, perché la tassazione a imposta di registro era prevista per legge). Verrebbe da ritenere che se il contratto preliminare prevedeva una tassazione a imposta di registro, sia diritto dell’acquirente sottoporre l’atto a quel tipo di imposta. Se nulla era detto, il diritto ad esercitare l’opzione risulterebbe spettante all’impresa, che potrà esercitarlo.