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Sto acquistando un appartamento nuovo da un'impresa. L'impresa sostiene di non essere obbligata a darmi la fideiussione a garanzia dei pagamenti degli acconti perché l'appartamento è già finito? E' così?

A.C. - Parma

La fideiussione è una forma di garanzia più che opportuna, specie quando vengono effettuati pagamenti dilazionati a imprese. Ma non sempre le imprese sono obbligate al rilascio. In alternativa, nei casi in cui l'impresa non è tenuta (e non intende provvedervi spontaneamente) si potrebbe ricorrere alla trascrizione del preliminare. Si tratta di due forme di tutela diverse: la fideiussione garantisce le somme versate, la trascrizione l'immobile. Sopportandone i costi, possono anche coesistere.

L'obbligo di fideiussione - Deve trattarsi di un immobile "da costruire". L'obbligo nasce quindi per i contratti stipulati dopo il rilascio del provvedimento che autorizza l'intervento edilizio e continua sino al termine dei lavori. Prima e dopo questi due momenti l'impresa non è tenuta a presentare la garanzia. Più complesso il caso della ristrutturazione: certamente esclusa nelle ipotesi interventi non complessi, la fidejussione è dovuta ove vi sia una ristrutturazione importante, come la demolizione e ricostruzione o la realizzazione di un fabbricato in tutto o in parte diverso da quello preesistente. La normativa è stata pensata soprattutto a tutela degli appartamenti, ma anche per altre tipologie, uffici e negozi, la fideiussione è dovuta, se sussistono gli altri presupposti.

I soggetti - Obbligata è l'impresa costruttrice. Non è tenuto il privato, anche se vende un fabbricato in costruzione. Non è tenuta l'impresa se non ha eseguito, direttamente o mediante appalto, l'edificio. Beneficiaria è solo la persona fisica, e quindi non c'è obbligo quando ad acquistare è una società. Ancora dibattuto è il caso dell'acquirente imprenditore individuale, che andrebbe escluso secondo lo spirito e la logica della legge, ma che un'interpretazione letterale invece ricomprende.

Il contenuto - La fideiussione dovrà garantire tutte le somme che l'acquirente abbia (eventualmente) versato prima del preliminare e che comunque dovrà versare prima del rogito. Non è ammessa la possibilità di fideiussioni parziali da presentare di volta in volta ad ogni pagamento: la legge prevede che ogni somma da corrispondere prima del rogito sia garantita sin dall'inizio. Dovrà essere prevista la rinuncia al beneficio della preventiva escussione: verificatosi l'inadempimento la banca, o l'assicurazione, devono procedere al rimborso senza attendere la sentenza. Non è ammesso rinunciare alla fideiussione: si tratta di un obbligo del costruttore, imposto per legge, non di un diritto nella disponibilità dell'acquirente.