Le Domande Più Frequenti

Devo vendere un appartamento che ho ereditato. Ho fatto tutte le pratiche per la successione, ho pagato le tasse e ho fatto la voltura in catasto.. Ora mi dicono che per vendere devo fare la trascrizione della accettazione. E’obbligatorio? E’ stata una dimenticanza? Sono andato oltre i termini?

Vi sono due formalità obbligatorie, quando viene a mancare una persona proprietaria di immobili. La prima è la presentazione della denuncia di successione all’Agenzia delle Entrate. Formalità essenzialmente fiscale, contestualmente alla quale si deve procedere al pagamento delle imposte catastale (servirà per la voltura) e ipotecaria (per la trascrizione della denuncia di successione) e, a seguire, dell’imposta di successione nei casi in cui risulta dovuta. La seconda è la presentazione della domanda di voltura in Catasto, con la quale si procede all’aggiornamento dei registri catastali. Adempiuto a ciò, gli obblighi sono terminati. Se, però, non si ha in programma di vendere.

La Conservatoria – La proprietà si trasferisce con il rogito, ma l’opponibilità della proprietà nei confronti di chiunque non si ottiene con l’iscrizione in Catasto ma nell’ufficio più importante e meno conosciuto per quanto riguarda gli immobili, la Conservatoria appunto, che costituisce il terminale del nostro sistema immobiliare. In Conservatoria si accede soltanto mediante atti pubblici (atti notarili o sentenze) e l’intervento del Notaio per l’inserimento dei dati con la sequenza controlli/rogito/trascrizione costituisce la ragione per cui in Italia il contenzioso immobiliare è a livelli sostanzialmente simbolici. Quindi, tenuto conto che la Conservatoria riceve soltanto atti pubblici e che la trascrizione della denuncia di successione ha valore di mera pubblicità notizia, è dalla trascrizione dell’accettazione di eredità che si ottiene la continuità delle trascrizioni. Semplificando, si aggiunge quell’anello alla catena che permette di congiungere la titolarità che era della persona deceduta alla titolarità ora dell’erede, per consentirgli di vendere.

L’accettazione espressa – L’accettazione espressa avviene con uno specifico atto notarile. E’ particolarmente utile quando gli immobili vengono devoluti non per legge ma per testamento. Il più delle volte si tratta non solo di dare atto dell’accettazione delle disposizioni testamentarie, ma anche di interpretare il testamento e di fare chiarezza sull’individuazione dei beni e sull’indicazione dei relativi dati catastali.

L’accettazione tacita – La semplificazione che tutti auspicano, per quanto riguarda le successioni è in vigore da sempre, al punto che per divenire erede a tutti gli effetti non è necessario un atto formale: il solo fatto di aver pagato un debito ereditario, o di aver incassato un credito, trasforma il potenziale erede in erede effettivo. Così accade per la vendita di un immobile ereditato. La vendita costituisce quindi accettazione, e la trascrizione dell’accettazione tacita è la formalità necessaria e sufficiente per darne dimostrazione.