Le Domande Più Frequenti
comprare con l'usufrutto
Ho due vecchi zii che sono in difficoltà economiche. In pratica hanno soltanto il loro appartamento. Per loro, venderlo e andare ad abitare in affitto sarebbe un trauma. Mi hanno prospettato la vendita dell’appartamento con riserva di usufrutto. Può essere una soluzione?
In questo periodo di crisi può essere utile valutare soluzioni che escono dagli schemi abituali. La vendita dell’appartamento con riserva di usufrutto può essere considerata una specie di finanziamento per gli anni della vecchiaia. Utilizzata di regola da persone senza figli, consiste nella cessione del solo diritto di nuda proprietà dell'appartamento, con mantenimento da parte degli attuali proprietari dell’usufrutto vitalizio. Consente ai venditori di rimanere in quello che era il loro appartamento e di ricevere una comunque consistente somma di denaro, e agli acquirenti di ottenere la proprietà di un immobile ad un prezzo notevolmente ridotto. Può essere per il compratore una soluzione per una programmazione futura, come l’acquisto di una casa per i figli, ancora giovani, che quindi non hanno la necessità di un utilizzo a breve termine. Per chi acquista c’è, evidentemente, una componente di rischio, legata alla permanenza in vita degli usufruttuari: per tutto quel periodo non potrà utilizzare l’appartamento.
I diritti degli usufruttuari – Gli usufruttuari potranno usare appieno l’appartamento, abitarlo o, se crederanno, anche affittarlo. Saranno tenuti alle spese e alle manutenzioni ordinarie e al pagamento delle imposte. Avranno quindi la sicurezza di poter abitare, vita natural durante, il loro appartamento e, qualora intendessero lasciarlo, potranno percepire la rendita data dalla locazione. A tale proposito è previsto che le locazioni concluse dall'usufruttuario che siano ancora in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, sempre che risultino da atto pubblico o da scrittura privata con data certa, continuino per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto. L’usufrutto non si trasmette, ma termina con la morte degli usufruttuari. I loro eredi, quindi, non potranno vantare alcun diritto.
Gli obblighi del proprietario – Sono a carico del proprietario le spese straordinarie, quali ad esempio il rifacimento della facciata o la sostituzione della caldaia. Il proprietario è esente da imposte che fanno interamente carico, come detto, all’usufruttuario.
Il valore dell’usufrutto – Il vantaggio per l’acquirente in un’operazione di questo tipo è la riduzione del prezzo. In un regime di libero mercato, ovviamente, la determinazione del corrispettivo è lasciata alla libera contrattazione delle parti. A quello che è il valore attribuito all’immobile occorrerà però dedurre il valore dell’usufrutto, che è tanto più ridotto quanto è più alta è l’età degli usufruttuari. Il riferimento è la tabella ricavata sulla base del costo della vita: per un usufruttuario di 75 anni di età la riduzione del prezzo sarà del 35 per cento, per un ottantacinquenne del 20 per cento. Nella stessa percentuale si riducono le imposte per l’acquisto.