Le Domande Più Frequenti

Sto per comprare casa da un'impresa che non l'ha costruita. Mi hanno detto che è una situazione diversa rispetto a un normale acquisto da impresa costruttrice. Cosa cambia?

In effetti, a prima vista, viene difficile comprendere per quali ragioni vi debba essere differenza fra una vendita effettuata da un'impresa che ha costruito un immobile ed un'altra che l'ha acquistato e (a distanza di tempo o immediatamente non cambia) lo rivende. Eppure le differenze ci sono, e non solo sul piano fiscale.

La fideiussione - Chi compra casa da un'impresa costruttrice, fintanto che l'immobile è in corso di costruzione, ha diritto di avere dall'impresa una fideiussione bancaria o assicurativa che garantisca tutte le somme, acconti o caparre che siano, versate o da versare prima del rogito. La legge tutela quindi chi ha stipulato un contratto in virtù del quale dovrà ricevere un immobile finito e che per averlo dovrà aspettare la fine dei lavori. In passato, quando la norma di tutela ancora non c'era, il fallimento di un'impresa costituiva un vero dramma sociale ed è stato doveroso porvi rimedio. Diverso è il caso di un immobile già terminato: il rogito sarebbe possibile fin da subito, e lo spostamento dell'atto notarile è soltanto una scelta dell'acquirente, per la quale la tutela della fideiussione obbligatoria non è stata prevista. Il compratore che volesse garantirsi ha comunque a disposizione lo strumento del preliminare trascritto, un compromesso stipulato con atto notarile che impedisce l'aggressione dell'immobile da parte di creditori dell'impresa. Fideiussione e preliminare trascritto tutelano quindi in due modi diversi: la prima garantisce la restituzione della somme, il secondo mette al sicuro l'immobile.

La tassazione - Sarebbe troppo lungo spiegare le ragioni del diverso trattamento fiscale fra la cessione da parte del costruttore rispetto a quella effettuata dal non costruttore. Limitiamoci a riassumere cosa dice la norma. L'impresa che ha costruito un appartamento e lo cede a un privato, nei primi 5 anni vende inevitabilmente in IVA, e quindi con le tasse calcolate sull'intero prezzo e non sulla rendita catastale. Trascorsi i 5 anni l'impresa può scegliere se restare in regime IVA, con apposita opzione da dichiarare in atto (anche se sarebbe più che opportuno in questi casi che la scelta del regime fiscale venisse concordata sin dal contratto preliminare) o se, mancando l'opzione, portare a tassazione l'atto con il più favorevole (per l'acquirente) regime fiscale del non costruttore: imposta di registro e tassazione sulla rendita. Per il non costruttore il problema non si pone, con grande soddisfazione e risparmio per chi compra: niente IVA, soltanto imposta di registro calcolata sul valore catastale.