Le Domande Più Frequenti

I miei genitori abitano il mio appartamento e, per evitare di pagare un’IMU eccessiva, vorrei dare loro il diritto di usufrutto o di uso e abitazione. Non mi è chiara la differenza fra le due possibilità e vorrei un consiglio su cosa è meglio fare

Ecco un altro problema che viene posto con sempre maggiore frequenza dopo l’istituzione dell’IMU. Si tende ad adeguare la situazione giuridica alla situazione di fatto, in modo da rendere titolare del diritto chi effettivamente usufruisce di un immobile.

Il trasferimento – Che si tratti di costituire usufrutto o uso e abitazione su un immobile, è sempre necessario un atto pubblico, da sottoporre a registrazione e trascrizione. I diritti di usufrutto e di uso e abitazione trasferiti si estingueranno con la morte del beneficiario e la proprietà, fino a quel punto compressa, tornerà ad espandersi. Non servirà, quindi, al termine del diritto, un nuovo atto di trasferimento ma soltanto una voltura catastale. Se lo strumento scelto è quello della donazione (che per diritti temporanei non presenta particolari controindicazioni) nel caso di beneficiario con diritto di prima casa (e intendendosi che l’atto avvenga fra genitori e figli) si sconteranno soltanto le imposte fisse. Se prima casa non è, si pagherà il tre per cento sul valore catastale dell’usufrutto, e quindi rapportato all’età del beneficiario

Usufrutto o abitazione – L’usufruttuario ha il possesso dell’immobile, può abitarlo e affittarlo, percependone il canone. Il diritto può essere concesso per tutta la vita del beneficiario, come di regola avviene, ma anche per un periodo determinato. Può riguardare anche più immobili. Ove sia a favore di più persone, se sia stato previsto con accrescimento, al venir meno del primo usufruttuario il diritto si accresce agli altri. Il diritto di uso e abitazione per talune caratteristiche (la durata, l’estinzione) fa riferimento alle regole stabilite per l’usufrutto. Il contenuto è più ridotto in quanto limitato ai bisogni del titolare e dei suoi familiari; può riguardare una sola abitazione (o una parte di essa) e i suoi accessori. A differenza dell’usufrutto non può essere ceduto.

La convenienza – Per quanto riguarda la scelta fra usufrutto e abitazione è un problema che devono decidere solo gli interessati: la differenza sostanziale è se concedere o meno il diritto di affittare l’immobile. Dal punto di vista fiscale non cambia: in entrambi i casi il reddito fa capo all’usufruttuario e all’usuario e nessuna imposta è dovuta dal proprietario. Non c’è invece una risposta univoca, ma una valutazione da fare caso per caso, sull’opportunità, quando ne sussistono le condizioni, di porre in essere un atto come quello prospettato. Occorrerà fare una verifica dei costi rapportando da un lato il risparmio annuo nella tassazione (dando per scontato che il carico dell’IMU, quale è quest’anno, rimanga invariato) e dall’altro il costo dell’atto e, soprattutto, delle conseguenti imposte.