Le Domande Più Frequenti
donare l'usufrutto per pagare meno tasse
L’appartamento dove abito è intestato a mio padre, che l’aveva comprato vent’anni fa come prima casa. Adesso andrà ad abitare fuori Parma. Vorremmo che lui mi donasse l’usufrutto dell’appartamento, così io potrò pagare l’IMU ridotta e lui potrà acquistare un’altra prima casa. E’ un’operazione corretta o ci sono controindicazioni?
Quale sia il problema, l’IMU compare sempre più spesso come fattore determinante per l’intestazione degli immobili. La ricerca di una minore tassazione avviene il più delle volte con il trasferimento dell’usufrutto, che è meno oneroso in quanto il valore dell’usufrutto è inferiore a quello della proprietà (è rapportato all’età: più alta è, meno l’usufrutto vale) e non si viene a modificare l’intestazione finale dell’immobile (alla fine dell’usufrutto la proprietà si espande e nessun diritto si trasmette agli eredi dell’usufruttuario). Se poi, oltre a ridurre il carico dell’IMU si potesse conseguire, per chi cede e riacquista, il beneficio prima casa l’operazione risulterebbe perfetta. Ma non sempre questo può riuscire. Vediamo quindi il caso prospettato.
La donazione – Il sistema più semplice e meno costoso per il trasferimento di un immobile (fra parenti in linea retta e coniugi) è la donazione. Che però ha una forte controindicazione: la possibilità, per gli altri eredi del donante, una volta che questi sia venuto a mancare e qualora ad essi non sia stata lasciata la quota di legittima, di impugnare la donazione e, a certe condizioni, di recuperare l’immobile oggetto di donazione. Ciò lo rende difficilmente commerciabile. La donazione è quindi uno strumento da maneggiare con cura e fatti i necessari approfondimenti. Il problema di recupero del bene non si pone invece con la donazione di usufrutto: venuto a mancare l’usufruttuario, l’usufrutto non c’è più e quindi non c’è più niente da recuperare. La donazione di usufrutto, per questi aspetti, risulta dunque fattibile e consente una minor tassazione IMU.
La prima casa – Non basta però adeguarsi alle regole che governano IMU e Irpef perché una prima casa per queste due imposte sia tale anche in sede di acquisto. Per IMU e Irpef la prima casa è quella che il proprietario abita, indipendentemente da come sia stata acquistata e dalla proprietà di altre case. Per Imposta di registro e IVA invece prima casa è quella acquistata con le agevolazioni e rimane tale fino a quando se ne conserva la proprietà o un diritto su di essa. Nel caso in esame quindi il padre, donando l’usufrutto, rimarrebbe titolare della nuda proprietà di una casa acquistata come prima casa, e tanto basterebbe per non consentire l’utilizzo delle agevolazioni. Restano quindi soltanto soluzioni di riserva, nessuna delle quali, probabilmente, del tutto soddisfacente: donazione non dell’usufrutto ma della piena proprietà (da valutare i problemi di commerciabilità dell’immobile), intestazione della nuova casa al figlio (con residenze al contrario di quelle inizialmente progettate) o, infine, acquisto della nuova casa senza agevolazioni (sperando in una rendita catastale non troppo onerosa).