Le Domande Più Frequenti

Ho acquistato un appartamento in condominio e ora l’amministratore mi esibisce un regolamento di condominio del quale nel mio rogito non c’è alcun riferimento, con limitazioni in ordine all’impianto di riscaldamento e all’uso delle parti comuni. Non ne sapevo niente. Sono tenuto a rispettarlo?

Cercheremo in poche righe di trattare un argomento assai complesso, schematizzando la diversa funzione del regolamento di condominio in rapporto, anche, con le risultanze desumibili dai rogiti e soprattutto dalla trascrizione dei rogiti nei Registri Immobiliari. La distinzione che va tenuta presente è quella fra regolamento assembleare, contrattuale e trascritto.

Il regolamento assembleare – Contiene norme sull’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, la tutela e il decoro dell’edificio. E’ obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a dieci. Deve essere approvato dall’assemblea a maggioranza. Non può incidere sui diritti soggettivi dei proprietari. In sostanza, non è possibile porre, a maggioranza, limitazioni sull’uso delle singole unità immobiliari o escludere condomini dall’uso delle parti comuni. Si ritiene che, negli stretti limiti (quelli di cui si è detto) per i quali può operare, il regolamento di condominio si applichi anche ai successivi acquirenti, indipendentemente dal richiamo nel rogito d’acquisto.

Il regolamento contrattuale – Soltanto con l’unanimità dei condomini è possibile introdurre regole che incidano sui diritti dei singoli proprietari. E’, in sostanza, un vero e proprio contratto. Il regolamento contrattuale approvato dall’unanimità dei condomini vincola però soltanto i condomini che lo hanno approvato, non i successivi acquirenti se da essi non è stato a loro volta approvato. Salvo che non si tratti, come si dirà oltre, di regolamento trascritto, sarà onere e responsabilità dei proprietari che hanno firmato il regolamento contrattuale obbligarne al rispetto, in sede di vendita, i successivi acquirenti. Se nulla risulta dall’atto notarile non c’è quindi trasmissione automatica dei diritti, degli obblighi e dei limiti derivanti da un regolamento contrattuale sì, ma non desumibile dai Pubblici Registri della Conservatoria

Il regolamento trascritto – E’ la trascrizione nei Registri Immobiliari che rende il regolamento di condominio efficace nei confronti di tutti i proprietari, attuali e futuri, dell’edificio. Il caso più frequente riguarda il regolamento predisposto dall’originario costruttore, di volta in volta accettato nell’atto d’acquisto dai vari acquirenti o allegato al primo rogito del condominio. In tal caso le regole sono opponibili anche ai successivi acquirenti. Risulteranno in tal modo operanti e stabili anche eventuali limitazioni ai diritti individuali dei singoli proprietari, quali il divieto di destinare le unità immobiliari a determinate attività o l’esclusione dall’uso o dalla proprietà di parti dell’edificio talune unità. E’ quindi dall’analisi dei rogiti di compravendita che si può comprendere se e in quale misura le statuizioni del regolamento siano o meno vincolanti per i nuovi acquirenti di un appartamento.