Le Domande Più Frequenti

Mio padre vorrebbe acquistare l'abitazione comunale concessa a suo padre (mio nonno) dal Comune. L'accordo tra il Comune e mio nonno prevedeva un pagamento mensile per vent'anni al termine dei quali il Comune si impegnava a vendere l'abitazione a mio nonno. Il termine è scaduto, mio nonno è deceduto e gli eredi sono mio padre e 3 fratelli, che rinuncerebbero all'abitazione ereditata. Si può predisporre un unico atto di vendita tra il Comune e mio padre oppure necessita fare due atti di vendita il primo tra il Comune e i 4 eredi ed il secondo tra mio padre e i suoi fratelli?

Si sono succedute nel tempo diverse leggi che hanno regolato il riscatto o la cessione di appartamenti di edilizia economico-popolare di proprietà del Comune o dell'allora IACP. In mancanza di documentazione risulta difficile dare una risposta precisa. Si può però ipotizzare, in base agli elementi forniti, che si sia trattato di un contratto d'affitto con diritto di riscatto, qualcosa di simile a quel "rent to buy" che il Notariato propone di introdurre nel nostro ordinamento, per consentire di pagare rate mensili come fossero canoni d'affitto da considerare anche come acconti prezzo per l'acquisto finale. Se così è avvenuto, al versamento del saldo prezzo deve seguire l'atto di vendita.

L'eredità - Accade spesso che un erede chieda di poter acquisire una parte dei beni caduti in successione e rinunciare ad altri che non interessano. Questo non è possibile. Il patrimonio ereditato è unico, o lo si acquisisce interamente o si rinuncia a tutto. Soltanto un testamento avrebbe potuto ripartirlo fra gli eredi. Nel caso in esame se la casa fosse l'unico bene caduto in successione, i figli del defunto (e i loro figli se maggiorenni) potrebbero rinunciare all'eredità, in modo che l'unico cespite caduto in successione sia acquisito dall'unico erede che non ha rinunciato. Invece, se vi fossero più beni e fosse ipotizzabile una divisione fra gli eredi, con il pagamento di una modesta aliquota (l'uno per cento), dopo aver presentato la successione si potrebbe procedere all'assegnazione dei beni fra gli eredi o all'estromissione dalla comunione ereditaria di chi ritira la casa, rimanendo gli altri nella comproprietà del restante patrimonio.

La cessione del diritto - Escluso quindi che sia possibile saltare un adempimento, e quindi vendere direttamente dal Comune all'erede designato dagli altri, e qualora non fossero praticabili in concreto le soluzioni sopra ipotizzate, non rimane che rassegnarsi ad un doppio passaggio oltre, in ogni caso, alla denuncia di successione nella quale verrà segnalato il credito degli eredi nei confronti del Comune. Passaggio che potrebbe consistere nella cessione dell'immobile dal Comune agli eredi (che pagherebbero il nove per cento sul valore catastale, tranne l'acquirente di prima casa che pagherebbe il due) e successiva cessione dagli altri eredi al fratello (che pagherebbe ancora il due per cento sul valore catastale). Oppure cessione dai coeredi al fratello della loro posizione contrattuale (pagando il tre per cento sul valore) e acquisto diretto dal Comune da parte di quest'ultimo.