Le Domande Più Frequenti

Sto cercando una soluzione più stabile per le mie vacanze. Mi hanno proposto una multiproprietà per 15 giorni in Sardegna. A conti fatti il prezzo è accettabile e sono interessato. Non mi hanno dato però spiegazioni chiare. E’ un acquisto sicuro? Corro dei rischi?

Come sempre, si tratta di analizzare (e far analizzare) con estrema attenzione quanto viene proposto. Specie per un istituto, la multiproprietà, che può essere costruito in modi diversi. Non solo nelle configurazioni più classiche, la multiproprietà immobiliare e la multiproprietà azionaria, ma anche con altre modalità, diciamo più creative.

La multiproprietà immobiliare – Almeno nella sua costruzione giuridica è la forma più sicura. Si acquista, con un atto notarile, la proprietà dell’appartamento, o del residence. E’ un proprietà “turnaria”: sono fissati, nel rogito o nel regolamento, i periodi nei quali si ha il pieno diritto di utilizzare l’immobile. Occorrerà fare molta attenzione alle regole relative all’amministrazione e alla gestione comune. Nei condomini normali il riferimento è all’assemblea dei condomini. Nella multiproprietà, invece, una riunione dell’assemblea, nella maggior parte dei casi, è irrealizzabile. Accade che i regolamenti affidino la gestione ad una società esterna, per periodi anche molto lunghi. A parte la dubbia legittimità di tali clausole, il rischio è che i proprietari vengano privati di un effettivo potere sull’edificio. Occorrerà analizzare preventivamente anche i costi della organizzazione che gestisce il complesso, che spesso è dotato di strutture accessorie importanti. Un preventivo attento controllo e una completa informazione sono il presupposto per un acquisto senza sorprese.

La multiproprietà azionaria – Qui il discorso è diverso. Ciò che si acquista non è il diritto su un immobile, ma la quota di una società. Solitamente si distingue fra azioni privilegiate, che danno diritto ad usufruire, anche in questo caso per periodi prefissati, degli immobili di proprietà sociale, e in azioni ordinarie, con le quali si può avere il controllo dell’assemblea e quindi della società. Occorrerà quindi verificare in quale modo è configurata la compagine sociale e quali diritti, di voto e di controllo, sono riservati ai soci utilizzatori. L’impostazione, almeno dal punto di vista teorico, della multiproprietà azionaria presenta alcuni punti di criticità.

La multiproprietà impropria – Viene presentata come multiproprietà (ma non la è) anche l’offerta di usufruire, in periodi predeterminati, non di uno specifico immobile ma, a scelta, di una serie di immobili nell’ambito di un circuito di villaggi turistici di proprietà di una società. In realtà si tratta soltanto di una offerta di bonus alberghieri senza alcuna garanzia di poter disporre nei periodi voluti della località desiderata.

Un recente intervento legislativo (il D.lgs 79/2011) ha introdotto nuove tutele sulla materia, in ordine a informativa, fideiussioni, diritto di recesso. E’ un passo avanti, non decisivo ma comunque importante.