Le Domande Più Frequenti

Nei rogiti di acquisto del mio appartamento e di quello del mio vicino (siamo in una bifamiliare) era previsto un reciproco diritto di prelazione in caso di vendita. Ora scopro che il mio vicino ha venduto senza dirmi niente. Posso recuperare l’appartamento versando al compratore il prezzo che aveva dichiarato in rogito?

La legge in taluni casi prevede il diritto di prelazione, vale a dire la preferenza nell'acquisto, a parità di condizioni, di un soggetto in luogo di un altro. Quando questo avviene, è perché vi sono ragioni di interesse generale, che il legislatore ritiene meritevoli di tutela. I casi più frequenti riguardano la prelazione agraria, dettata dall'intento di favorire la creazione di aziende agricole di maggior consistenza economica: da qui la prelazione del coltivatore diretto sul fondo preso in affitto e del coltivatore diretto proprietario sul fondo confinante. La prelazione urbana, a favore di chi esercita attività commerciale, in caso di vendita del locale ove svolge l'attività, a tutela del suo avviamento. E la prelazione del coerede, che mira ad impedire l’ingresso di estranei in una comunione fra coeredi. Costruita diversamente è invece la prelazione relativa ai beni culturali, per la quale vi sono esigenze di protezione del bene artistico o archeologico.

Il riscatto – Poiché, come si è detto, le prelazioni legali sono state previste in funzione della tutela di interessi generali, per la maggior parte dei casi dipendenti da valutazioni economiche, la legge offre un rimedio forte e di particolare efficacia, il riscatto. Seppure con modalità diverse, il bene ceduto senza il rispetto delle procedure potrà essere recuperato da chi ne ha diritto. Ne deriva che la preventiva comunicazione a colui che ha il diritto di prelazione non va evitata. Di fatto, il recupero del bene da parte dell’avente diritto che non avesse ricevuto la notifica causerebbe, come minimo, la perdita delle imposte versate allo Stato (dall’acquirente, che si rivarrebbe sul venditore).

La prelazione convenzionale - Al di fuori dei casi previsti dalla legge il diritto di prelazione può ugualmente essere pattuito. Si tratta però di un accordo stipulato fra le parti ed operante solo fra loro, di un normale contratto privato quindi, che non ha la forza di consentire, a chi ne ha diritto, di andare a recuperare il bene presso colui che legittimamente lo ha acquistato. Nei casi di mancato rispetto della prelazione convenzionale, chi aveva quel diritto può soltanto ottenere il risarcimento del danno a carico del venditore. E’ quindi senz’altro una prelazione più debole. Che però, non essendo costretta nei rigidi limiti delle prelazioni legali, potrebbe essere configurata con più flessibilità o con maggior rigidità, determinando la durata (potrebbe essere stabilito un termine), le modalità di comunicazione della proposta, i tempi della accettazione, la quantificazione del danno, la cui misura altrimenti, in un eventuale giudizio, risulterebbe estremamente difficile determinare. Nel caso proposto, quindi, l’unico rimedio potrà essere il risarcimento del danno.