Le Domande Più Frequenti

Vorrei cambiare il mio mutuo con quello di un'altra banca. Mi hanno proposto di fare una surroga, ma non mi concedono di aumentare l’importo che mi era rimasto da pagare. E’ corretto? Ci sono altre soluzioni?

Può accadere di pentirsi sul tipo di mutuo stipulato con la propria banca. Non solo sulla scelta di fondo, quella fra tasso fisso e tasso variabile, ma anche su aspetti accessori ma comunque significativi: lo spread (che è in sostanza il margine di guadagno della banca), il parametro prescelto, la durata (dalla quale dipende in buona parte il costo della rata da pagare) e l’importo del prestito ottenuto. Vi sono alcune possibilità per rimediare.

La rinegoziazione – La prima soluzione, la più semplice, è rivolgersi alla banca con la quale il mutuo è in corso. Sarà quasi impossibile ottenere una riduzione dello spread, e altrettanto difficile passare da tasso fisso a tasso variabile. Più realistico ottenere un allungamento del periodo di ammortamento, cioè della durata del mutuo: la rata si alleggerisce (e la banca incamera più interessi). Per la rinegoziazione può essere richiesto un atto notarile, che comunque non è obbligatorio, in quanto non si tratta di modifica per la quale è consentita la pubblicità nei Registri Immobiliari. E’ sufficiente uno scambio di corrispondenza fra il mutuatario e la banca.

La surroga – E’ ormai uno strumento collaudato. Una nuova banca si sostituisce alla precedente. Sarà possibile cambiare la tipologia di mutuo (da fisso a variabile, o viceversa), variare il parametro di riferimento (un diverso tipo di Euribor, o il tasso BCE) e, se si è bravi e fortunati, ridurre lo spread. Tutto si può fare, tranne che modificare l’importo del mutuo. Il debito residuo del mutuo precedente deve coincidere al centesimo con l’importo concesso dalla nuova banca. C’è una ragione tecnica. L’ipoteca rimane sempre la stessa, e alla stessa ipoteca deve corrispondere lo stesso debito. Quello, e non altro. La surroga non ha alcun tipo di spesa. Gli onorari notarili sono a carico della banca.

Il nuovo mutuo – Se serve un importo più alto, occorrerà stipulare un nuovo mutuo. E’ possibile sia una surroga per l’importo esatto del mutuo precedente con in aggiunta un secondo mutuo per l’importo ulteriore, sia un unico mutuo (quindi senza più surroga) che inglobi sia il vecchio che il nuovo importo. Nell’un caso e nell’altro, laddove si tratti di mutuo “prima casa”, la detrazione degli interessi dall’imposta sui redditi è ammessa soltanto per l’importo corrispondente al residuo debito del mutuo originario. La due soluzioni si equivalgono, si tratta soltanto di concordare quella che la banca propone come più favorevole per il mutuatario. Nel caso che è stato posto, il Lettore ha necessità di aumentare l’importo del mutuo. E’ quindi a una di queste due possibilità che dovrà fare riferimento.