Le Domande Più Frequenti

Sto comprando un appartamento. Come devo comportarmi in ordine alle spese condominiali? Sono responsabile per gli insoluti del mio venditore nei confronti del condominio?

La recente riforma del condominio prevede espressamente cosa accade all’acquirente di un immobile che trovi spese condominiali non pagate dal venditore. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il suo venditore al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e all’anno precedente. Per anno si intende l’anno di esercizio e non l’anno solare. L’amministratore potrà quindi richiedere il saldo indifferentemente all’uno o all’altro.

Come tutelarsi – E’ opportuno che si affronti il problema sin dal preliminare (anche in questo caso quindi risulta l’importanza del preliminare, che è bene che sia seguito sin dall’inizio dal Notaio che poi stipulerà l’atto definitivo), prevedendo l’obbligo per il venditore di procurarsi, per il giorno del rogito, un’attestazione dell’amministratore del condominio da cui risulti quale sia lo stato dei pagamenti effettuati sino a quel momento. In coerenza con il sistema, il nuovo testo dell’art. 1130 prevede l’obbligo per l’amministratore di fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Il venditore - Se chi acquista deve preoccuparsi delle eventuali inadempienze del suo venditore, anche il venditore può essere chiamato a rispondere delle spese condominiali successive alla sua vendita. Infatti ora la legge prevede che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con il suo compratore per gli oneri condominiali maturati sino a quando è trasmessa all’amministratore la copia dell’atto di trasferimento di proprietà. E’ quindi la conoscenza (a seguito di formale comunicazione) da parte dell’amministratore che libera il condomino uscente dall’obbligo dei pagamenti. Anche in questo caso, come nel precedente, si sta trattando di responsabilità solidale nei confronti del condominio: se chi effettua il pagamento non è colui che, in realtà, era tenuto ad adempiere, gli spetta il diritto di rivalersi contro l’altra parte . Poiché la copia autentica dell’atto non può essere rilasciata prima della registrazione, si ritiene che la dichiarazione notarile di avvenuta stipula sia sufficiente per liberare il venditore da responsabilità.

Le spese straordinarie – La riforma ha tralasciato di risolvere il problema della spettanza delle spese condominiali straordinarie, che la prassi pone a carico di chi era proprietario al momento della delibera. Soluzione su cui è orientata una parte della giurisprudenza, mentre altra parte ritiene che l’onere spetti a chi è condominio nel momento di esecuzione delle opere. Anche in questo caso la soluzione che libera da ogni dubbio consiste in un preliminare correttamente e compiutamente redatto, in cui si disponga sin da quel momento a chi tocchi l’onere del pagamento delle spese.