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Dovrò firmare un preliminare per l’acquisto di un appartamento. E’ obbligatorio registrarlo? Quanto costa? Mi danno informazioni diverse

In effetti qualcosa è cambiato nelle interpretazioni degli Uffici fiscali in ordine alla registrazione dei contratti preliminari, quelli che nel linguaggio corrente vengono chiamati “compromessi”. Lo vedremo fra poche righe. Va intanto subito detto che la registrazione del preliminare è obbligatoria, sia che si tratti di contratti fra privati, sia quando il venditore è un soggetto titolare di partita IVA. Diverso è il trattamento fiscale nei due casi.

Preliminare soggetto ad IVA – Quando è un’impresa a vendere, è netta la distinzione fra la caparra, che non è soggetta ad Iva, e gli acconti prezzo, che invece vengono assoggettati ad IVA. Sulla caparra viene versata l’imposta dello 0,50 per cento, che non potrà essere recuperata al momento del rogito: essendo un rogito Iva, e quindi soggetto a tasse fisse, non c’è spazio per il recupero. Nessun problema invece per gli acconti successivi: sono soggetti ad Iva, che va aggiunta al pagamento da effettuare all’Impresa; tasse di registro l’Ufficio Entrate non le chiede. Per evitare la tassazione della caparra è ammesso che quel pagamento venga definito (con un concetto non troppo raffinato dal punto di vista civilistico) come “caparra e acconto prezzo”. In tal modo si rientra nell’ambito Iva e non si versa lo 0,50 per cento.

Preliminare fra privati –Sino ad ora la tassazione riguardava soltanto la caparra (quello 0,50 per cento di cui si diceva). Non vi erano imposte per eventuali pagamenti successivi previsti nel contratto prima del rogito. L’interpretazione è cambiata. Sugli acconti risultanti dal contratto è dovuta l’imposta del 3 per cento. Imposta recuperabile al momento del rogito, così come, nei contratti fra privati, è recuperabile l’imposta versata sulla caparra. C’è quindi, nella migliore delle ipotesi, un anticipo di tassazione. Una parte, talora anche significativa, delle imposte che sarebbero state da versare a rogito, vengono corrisposte al preliminare e poi recuperate al contratto definitivo. Ma non sempre potrebbe andare così. La tassazione delle compravendite degli appartamenti avviene sulla base delle rendite catastali, che spesso sono assai inferiori al valore di mercato: la maggior imposta versata a compromesso non si recupera. Potrebbe esservi un credito di imposta derivante da un acquisto precedente: il recupero è rinviato alla denuncia dei redditi, con tempi ben più lunghi. Potrebbe, infine, esservi l’inadempimento di una delle parti: cade la possibilità di recupero.

Di fatto, per non avere appesantimenti fiscali, si andrà ad una forzatura della volontà delle parti, trasformando in caparra (che paga lo 0,50) quello che si voleva versare successivamente come acconto. E non è un bel risultato.