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Sto vendendo il mio appartamento. Sono proprietario anche di un posto auto sotterraneo vicino a casa, costruito sotto un’area comunale regolata dalla legge Tognoli. Al mio compratore il posto auto non interessa. Posso tenerlo per me? Nel rogito erano indicati dei vincoli.

Le disposizioni in tema di parcheggi risultano notevolmente complesse, in un susseguirsi di interventi giurisprudenziali e modifiche legislative. Proprio in questi giorni è stato approvato il decreto semplificazione che stabilisce nuove regole in ordine ai cosiddetti “parcheggi Tognoli”, che prendono nome dal Ministro che portò all’approvazione della legge 122/1989. Vediamo innanzi tutto di quali parcheggi stiamo trattando.

I parcheggi Tognoli – Si dividono in due categorie. La prima riguarda posti auto realizzati successivamente al fabbricato, nel sottosuolo o al piano terreno, anche in deroga agli strumenti urbanistici e con permesso di costruire gratuito. Sono quindi posti auto facoltativi, in numero maggiore rispetti a quelli imposti dallo strumento urbanistico che ha permesso di realizzare l’edificio. La seconda categoria riguarda invece i parcheggi realizzati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. L’area viene concessa in diritto di superficie per una durata massima di 90 anni e la realizzazione è subordinata ad una convenzione per atto pubblico che risulterà trascritta nei Registri Immobiliari. La convenzione non è obbligatoria invece per la prima categoria di parcheggi e questo ne rende problematica l’individuazione.

Le regole – A fronte delle agevolazioni (deroga agli strumenti urbanistici, gratuità) è stato stabilito il divieto di procedere alla cessione separata del parcheggio dal bene principale cui esso è asservito. Si sono volute evitare speculazioni da parte di soggetti favoriti nella costruzione del posto a parcheggio. Pertanto la vendita dell’appartamento comporta, automaticamente, il trasferimento anche del “parcheggio Tognoli” che all’appartamento è asservito; una riserva della proprietà del parcheggio a favore del venditore non sarebbe valida; un trasferimento autonomo del parcheggio, svincolato dal trasferimento del parcheggio, sarebbe nullo. Fra appartamento e parcheggio si è venuto quindi a creare un vincolo che, fino a qualche giorno fa, era inscindibile.

La modifica – Con l’approvazione del decreto sono cambiate le regole relative alla prima categoria di parcheggi. Il parcheggio potrà essere trasferito separatamente dall’abitazione, purché venga destinato a pertinenza di altra abitazione sita nello stesso Comune. In questo modo viene meno la inutile rigidità del vincolo (si pensi ad una persona anziana che decida di non avere più un’automobile) e nel contempo si evitano fenomeni speculativi come l’accaparramento di parcheggi realizzati a condizioni agevolate. Purtroppo invece il vincolo è stato confermato per la seconda categoria di parcheggi, quelli realizzati utilizzando aree pubbliche