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Avevo stipulato un preliminare con un’impresa per acquistare un appartamento. La casa è finita ma l’impresa non ha i soldi per chiudere il mutuo. Mi propongono di comprare ugualmente l’appartamento, garantendomi che con il ricavato delle successive vendite riusciranno a cancellare l’ipoteca. La soluzione non mi piace, ma ho dato già all’impresa molti soldi. Cosa posso fare?

Negli anni passati acquistare appartamenti in corso di costruzione era davvero un rischio. Il Legislatore ha ora approntato strumenti in grado di tutelare gli acquirenti al verificarsi di crisi aziendali. Non è possibile trascurarli. Nell’attuale momento economico in particolare.

Se la casa è ipotecata – Non solo non è consigliabile acquistare una casa gravata da ipoteca, ma nemmeno è consentito. E’ espressamente previsto che “il Notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o il frazionamento dell’ipoteca”. Frazionamento che, in tutta evidenza, deve intendersi finalizzato all’accollo del mutuo da parte dell’acquirente. Vi possono essere situazioni di grande difficoltà in cui, piuttosto che lasciare la casa intestata all’impresa, possibile preda di ulteriori aggressioni da parte di altri creditori, potrebbe essere anche accettabile l’acquisto di una casa ipotecata. Ma la legge non lo consente, proprio perché i meccanismi di tutela devono essere altri. Vediamoli, dunque

Il preliminare trascritto – La trascrizione del preliminare, da effettuarsi con atto notarile, consente di far prevalere il contratto su ogni altra trascrizione successiva. Non solo. Qualora l’immobile fosse gravato da ipoteca anche precedente (è il caso del Lettore) e anche non frazionata, purché si tratti di mutuo fondiario (ormai un’altissima percentuale di mutui è tale), la quota di debito che il promittente acquirente si sia accollato nel preliminare viene, in modo automatico, a riferirsi all’immobile oggetto della promessa d’acquisto, anche se la banca non ha provveduto al frazionamento dell’ipoteca e comunque anche senza il consenso della banca.

La fideiussione – Per gli immobili da costruire la legge prevede che l’impresa provveda al rilascio di una fideiussione bancaria o assicurativa, che copra tutte le somme da versare prima del rogito. La fideiussione deve essere consegnata alla firma del preliminare. Preliminare trascritto e fideiussione hanno quindi diverse funzioni di tutela. Il primo garantisce l’acquisto. Ovviamente bisogna che l’impresa completi le opere; basterà peraltro aver cura di convenire il pagamento di acconti non a date fisse, ma a stato di avanzamento lavori. La seconda, la fideiussione, non assicura la consegna dell’immobile, ma garantisce la restituzione delle somme versate. Se il Lettore, come deve fare chiunque stia per acquistare un immobile, avrà avuto cura di munirsi di almeno una delle due garanzie a sua disposizione, a una soluzione comunque accettabile del problema potrà arrivare.