Ho comprato una prima casa da meno di un anno. Non ho ancora trasferito la residenza nel nuovo Comune. Ho ricevuto una buona offerta, sarei orientato a venderla. Sono preoccupato per le tasse che dovrei pagare. Come è possibile quantificarle?
A differenza di anni non troppo lontani, ora nella maggior parte dei casi la vendita non comporta alcun tipo di tassazione. Tranne in taluni casi, che potrebbero riguardare anche il caso proposto, per il quale si rischiano di subire due tipi di imposizione.
La decadenza - Chi acquista un'abitazione con le agevolazioni prima casa ha l'onere di mantenerne la proprietà per almeno cinque anni. Se la cede prima del temine può rimediare acquistandone un'altra entro i successivi 365 giorni (e oltre ad aver evitato il recupero delle imposte avrà anche il beneficio di scontare, nel nuovo acquisto, le imposte pagate nella precedente occasione). Quindi, rispondendo alla prima parte della domanda, il modo per evitare la maggior tassazione c'è: acquistare nei termini un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Dopo aver trasferito la residenza, però. E, in seguito, trasferire la residenza nella nuova casa. Per il primo acquisto la legge si accontenta che vi sia, o venga trasferita, la residenza nel Comune ove si trova l'immobile. Per il riacquisto si chiede qualcosa in più: la residenza proprio nella casa acquistata.
La sanzione - Se non si riesce a trasferire la residenza, al fine di ridurre almeno il carico delle sanzioni e degli interessi è opportuno procedere ad una autodenuncia all'Ufficio delle Entrate. Non è consentito rinunciare alle agevolazioni prima casa richieste nell’atto. Rispondendo ad un interpello, il Ministero, però, ha ammesso che qualora si ritenga di non poter trasferire la residenza nel Comune dove è stata acquistata la casa, è possibile presentare istanza all’Ufficio competente. In questo caso si avrà sì decadenza dalle agevolazioni e recupero dell’imposta, ma non verranno applicate sanzioni. Trascorsi i 18 mesi concessi per il trasferimento senza che l’istanza sia stata presentata, oltre al recupero dell’imposta e degli interessi, sarà applicabile anche la sanzione del 30 per cento, che verrà però ridotta se vi sia stato ravvedimento operoso (autodenuncia), seppur dopo i 18 mesi. In sostanza, in caso di mancato trasferimento della residenza è possibile sintetizzare il percorso in tre passaggi. Autodenuncia prima dei 18 mesi: recupero imposta ma nessuna sanzione. Dopo i 18 mesi, recupero imposta e sanzione ridotta. Senza autodenuncia, recupero imposta e sanzione del 30 per cento.
La plusvalenza - La vendita prima dei 5 anni di un appartamento non abitato dal proprietario o da suoi familiari, qualora il prezzo sia superiore rispetto a quello di acquisto, genera plusvalenza. Vi sarà quindi tassazione sulla differenza fra prezzo d'acquisto, aumentato delle spese sostenute, e prezzo di vendita. Sarà possibile assolvere l'imposta all'atto della vendita con l'aliquota forfetaria del 20 per cento.