Le Domande Più Frequenti

Sto per vendere il mio appartamento e acquistarne un altro. Ho ancora in essere un mutuo a un tasso molto conveniente. Posso mantenerlo? Ho girato diverse banche ma mi chiedono interessi a un tasso molto più alto. Posso anche aumentare l’importo?

Di fronte alla stretta creditizia e all’aumento degli spread nei mutui, ecco un problema che fino a poco tempo fa non si sarebbe posto. La prassi era: estinzione del vecchio mutuo (o accollo del debito a carico dell’acquirente, da scalare dal prezzo), stipula di un nuovo mutuo per la somma desiderata. In questa fase può essere più utile tenersi stretto il vecchio mutuo. A certe condizioni, però. E con la disponibilità, probabile ma non scontata, della banca.

Il trasferimento dell’ipoteca – Il debito è garantito dall’ipoteca sul vecchio appartamento. Per trasferire l’ipoteca sul nuovo occorre, per forza di cose, che vendita e acquisto siano stipulate contestualmente: verrà venduto l’appartamento gravato (ancora per pochissimo) dall’ipoteca, subito dopo verrà acquistato il nuovo appartamento, e a seguire, con l’intervento della banca, verrà concessa l’ipoteca sul nuovo immobile e cancellata la precedente sul vecchio. La contestualità è necessaria perché al termine dell’operazione l’acquirente del primo immobile deve averlo libero da iscrizioni (anche per poter, se del caso, a sua volta stipulare un nuovo mutuo).

Il beneficio fiscale – Non si pagherà l’imposta sostitutiva, in quanto non si tratta di un nuovo mutuo. E nulla cambia in ordine alla possibilità di detrarre dalle imposte sui redditi la quota parte di interessi, purché anche il nuovo acquisto riguardi una prima casa. Ovviamente il residuo debito del mutuo dovrà essere pari o inferiore al prezzo del nuovo acquisto, altrimenti dovrà essere ridotto in proporzione.

L’importo del mutuo – Poiché viene iscritta una nuova ipoteca su un nuovo immobile, nulla vieterebbe di aumentare l’importo da ricevere a mutuo. Ma si tratterebbe di un nuovo mutuo, quindi, come precisa il Lettore, con nuove condizioni, che di questi tempi difficilmente risultano competitive con le precedenti. Volendo conservare il precedente mutuo e avendo necessità di ulteriori somme, è possibile concordare con la banca un ulteriore mutuo con iscrizione di ipoteca in secondo grado. E’ un costo in più, e si tratta di valutare, a quel punto, la convenienza dell’operazione.

La Banca – A differenza dalla vendita con accollo di mutuo, per il quale l’intervento della banca è necessario, ma solo al fine di liberare dall’obbligo di pagamento il venditore, e dalla surroga, nella quale la banca del vecchio mutuo ha per legge l’obbligo di intervenire, per il trasferimento di ipoteca il consenso della banca (e il suo intervento nell’atto notarile) è indispensabile, e la banca non è tenuta a concederlo. Occorrerà certamente una perizia dalla quale risulti che anche il nuovo immobile ha un valore tale da garantire il debito. E bisognerà poi verificare che l’Istituto sia disposto a mantenere quelle condizioni che oggi, con i nuovi mutui, non è più disposto a concedere.