Le Domande Più Frequenti

Ho intenzione di acquistare una soffitta, che poi trasformerò in appartamento. Non sono proprietario di altri appartamenti. Posso acquistare come prima casa e pagare le tasse come prima casa?

Capita non di rado che si acquisti un immobile non abitativo (soffitta, cantina, magazzino) e lo si trasformi in seguito in abitazione. Non sempre, però, è possibile usufruire del duplice vantaggio dell'applicazione dell'aliquota agevolata "prima casa" e della tassazione sulla base del valore catastale.

L’agevolazione – La tassazione con le aliquote previste per la “prima casa” viene concessa anche in caso di fabbricato non ultimato. E’ però fondamentale il dato catastale. In sostanza: se al momento del rogito l'immobile è ancora censito con una classificazione non compatibile con quella abitativa (la sigla che individua cantine e soffitte è "C/2", quella per magazzini è "C/3") le agevolazioni non vengono concesse e nemmeno la valutazione avviene sulla base della rendita catastale. Se invece i lavori hanno avuto inizio e si è proceduto ad un accatastamento in corso di costruzione (la sigla è "F1") non sarà possibile applicare la tassazione sul valore catastale (i fabbricati in corso di costruzione non hanno rendita) ma si potrà usufruire dell'aliquota agevolata, alle stesse condizioni previste per i fabbricati ultimati. L’aliquota ridotta dell’imposta di registro è il 3%, dell’IVA il 4%, a fronte di una tassazione complessiva ordinaria, in entrambi i casi, del 10 per cento.

La struttura - Il fabbricato "in corso di costruzione" è quello in qualsiasi stadio dell'opera, quindi anche un fabbricato alle fondamenta; il concetto di "non ultimato", invece, sembra restringere l'ipotesi a quella di “fabbricato al rustico”. Le circolari ministeriali non definiscono con chiarezza quale sia la condizione minima per cui un’opera sia considerata dal fisco come “fabbricato”. In coerenza con il sistema, che si affida quasi totalmente al dato catastale, si ritiene che le agevolazioni si applichino quando il fabbricato sia censibile (e censito) almeno nella categoria "F1". Ovviamente l'ufficio competente, successivamente, provvederà a verificare l'effettiva esistenza dei requisiti, compreso quello riguardante la tipologia dell'immobile, che dovrà risultare non di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto 1969.

I tempi - Il contribuente, al fine di conservare l' agevolazione, deve dare dimostrazione della ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell' atto. Qualora l' immobile non sia ultimato entro tale termine, ovvero presenti caratteristiche diverse da quelle agevolabili, si decade dai benefici. Il termine dei tre anni è previsto in quanto coincide con quello del potere di accertamento degli Uffici fiscali, che devono avere la possibilità di accertare che il fabbricato realizzato sia in possesso dei requisiti, di superficie e di destinazione, richiesti.