skyline parma rosso

Sono proprietaria di un appartamento in Parma acquistato nel 2008 da impresa costruttrice come prima casa, che ho dato in comodato a un mio parente. Sto per acquistare un altro appartamento in cui andrò a vivere e quindi vi porterò la residenza, sempre a Parma. Lo acquisterò da privati. Necessita di ristrutturazione integrale (così come l'intero condominio). Vengo alle domande: Il mutuo mi verrà concesso come prima o seconda casa? Entro quanto devo portare la residenza? Per il notaio invece e' prima o seconda casa? e in generale cosa mi devo aspettare se fosse seconda casa per quanto riguarda detrazioni mutuo, imposte bancarie al momento del rogito, imu?

I quesiti sono tanti e le risposte non sono univoche, a dimostrazione che il fisco definisce in modo diverso il concetto di “prima casa” in rapporto al contratto che si pone in essere. Come vedremo, per talune imposte l’immobile sarà considerato prima casa, per altre no.

L’acquisto – Per acquistare un immobile come prima casa bisogna non essere interamente proprietari di un altro appartamento nello stesso Comune, e nemmeno essere proprietari anche solo per quote di un altro appartamento acquistato come prima casa. Qui addirittura sono due gli elementi che porteranno ad un acquisto seconda casa: l’intera proprietà di altra abitazione nello stesso Comune e l’acquisto della stessa avvenuto come prima casa. Non ha rilievo che l’attuale appartamento sia occupato. Quindi l’aliquota dell’imposta per l’acquisto sarà il 10%, calcolata però sul più ridotto valore catastale.

Il mutuo – L’imposta sostitutiva sarà del due per cento sull’importo del mutuo, in quanto per ottenere la minor aliquota dello 0,25 per cento occorre essere in possesso degli stessi requisiti richiesti per l’acquisto di prima casa. E’ invece possibile detrarre dal reddito la quota parte degli interessi del mutuo (il 19%) fino ad un ammontare massimo di euro 4.000 in quanto il riferimento non è alla “prima casa” dell’imposta di registro, ma alla “abitazione principale”, cioè a quella ove si ha la residenza. Così anche ai fini IMU prima casa diventa quella abitata, indipendentemente da come sia stata acquistata (e quella non più abitata, seppur acquistata come prima casa, per l’IMU diventa seconda). Per il mutuo il trasferimento della residenza deve avvenire entro un anno dall’acquisto. In mancanza viene meno la detraibilità degli interessi (non solo per quell’anno, ma per tutta la durata del mutuo)

La ristrutturazione – Se l’immobile è in ristrutturazione la circostanza deve essere provata con il provvedimento che la autorizza e la detrazione spetta dalla data in cui l’immobile è adibito a dimora abituale, ma comunque entro due anni dall’acquisto. In presenza di ristrutturazione è quindi più ampio, ma comunque non indeterminato, il termine per il trasferimento. Secondo l’Amministrazione Finanziaria deve però trattarsi di ristrutturazione ai sensi dell’art. 31 lettera d) legge 457/78, vale a dire una ristrutturazione importante.