Le Domande Più Frequenti

Ho comprato da un paio d’anni un appartamento come prima casa. Vorrei venderlo e comprare un terreno sul quale costruirò una nuova prima casa. Ho due problemi da risolvere: vendendo prima dei 5 anni e ricomprando un terreno, decado dall’agevolazione? E posso usufruire del credito d’imposta e recuperare la tassa di registro che ho pagato allora?

L’operazione prospettata è complessa e riguarda diversi aspetti fiscali: la decadenza dalle agevolazioni prima casa per chi vende prima dei 5 anni, la possibilità di rimediare con un nuovo acquisto, il recupero delle tasse pagate in precedenza, il nuovo trattamento fiscale. Tentiamo una sintesi dei vari aspetti.

La decadenza – Entro un anno dalla vendita effettuata prima dello scadere del quinquennio occorre riacquistare una nuova abitazione. Il Ministero delle Entrate ha ammesso che non vi sia decadenza anche nel caso di riacquisto di un terreno purché venga realizzato, entro un anno dalla vendita, un immobile utilizzabile come abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato, è sufficiente che entro l’anno "venga ad esistenza", cioè acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Deve quindi essere realizzato almeno un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura. Il fabbricato dovrà essere terminato e adibito ad abitazione principale entro tre anni.

Il credito d’imposta – A chi vende una prima casa e riacquista entro l’anno spetta la possibilità di recuperare, nei limiti della tassazione del nuovo acquisto, la tassa pagata nel precedente. Con un doppio beneficio: non vengono pagati recuperi e sanzioni sull’atto precedente e il nuovo atto beneficia di uno sconto fiscale. Ciò di regola avviene deducendo il credito dall’imposta di registro (ove si riacquisti da privato) o portandolo in deduzione dalla denuncia dei redditi (qualora si riacquisti da impresa). La Circolare Ministeriale, tenuto conto che la norma agevolativa prevede che l’ acquisto dell'immobile possa avvenire a qualsiasi titolo, ammette che il credito competa anche nell’ ipotesi in cui, in presenza di tutte le condizioni, il soggetto acquisisca un’altra abitazione mediante contratto di appalto. Anche in questo caso, quindi, il credito verrà portato in deduzione nella denuncia dei redditi. Credito, beninteso, maturato non sull’imposta pagata in sede di riacquisto del terreno, ma sul contratto d’appalto.

Il nuovo acquisto – L’acquisto del terreno, anche se per costruire una prima casa, viene tassato nel peggiore dei modi. Se venduto da un privato con l'aliquota complessiva dell'11 per cento. Se a vendere è un’impresa, l’aliquota IVA è il 21 per cento. Se però venisse ceduto non il nudo terreno, ma il terreno con la sovrastante struttura del fabbricato già eseguita la tassazione sarebbe non quella dei terreni, ma quella propria dei fabbricati, con la fruibilità delle consuete aliquote ridotte per la prima casa e del recupero di imposta.