Le Domande Più Frequenti

Devo cedere il 50 per cento della casa alla mia ex compagna. Avevamo eseguito lavori di ristrutturazione e stiamo beneficiando della detrazione del 36 per cento. Dato che quelle spese le avevo pagate anch’io, non vorrei perdere l’agevolazione. E’ possibile, anche se non sarò più proprietario?

La legge regola il caso di cessione di immobile ristrutturato con diritto alla detrazione di imposta ai fini IRPEF prevedendo che se nulla viene indicato nel rogito il beneficio si trasmette all’acquirente, che quindi potrà usufruire nella dichiarazione dei redditi della parte di beneficio non ancora utilizzata. Questo vale per ogni tipo di cessione, non solo vendita quindi, ma anche donazione (la legge in realtà parla di vendita, ma una successiva circolare ha allargato la possibilità anche agli atti a titolo gratuito).

L’accordo – La trasmissione del beneficio all’acquirente, o al donatario, è quindi la regola generale. Il venditore non ha diritto al mantenimento della agevolazione, ma ha la possibilità di conservarla in accordo con l’acquirente. E’ quindi opportuno che di questo argomento si tratti, e si decida, sin dal contratto preliminare. Capita invece talora che dell’esistenza del beneficio il venditore si ricordi in seguito, e una volta chiusi gli accordi con il compromesso può risultare più complicato strappare il consenso all’acquirente. Capita anche che della perdita del beneficio il venditore si accorga in seguito, in sede della successiva denuncia dei redditi. Nulla impedisce di procedere ad un atto integrativo che riconduca al venditore la detrazione, sempre che l’acquirente sia disponibile a concederla.

La cessione di quote – Sin qui si è trattato di una vendita dell’intero immobile (e di conseguenza del trasferimento dell’intero beneficio). Ma il quesito del Lettore riguarda la cessione soltanto di una quota di proprietà. Una recente circolare dell’Agenzia delle Entrate ha ritenuto di trattare anche questo caso, arrivando a dettagliare diverse soluzioni, in rapporto a casi abbastanza simili. E quindi è stato previsto che: se si tratta di una cessione di quote che consenta di far acquisire all’acquirente l’intera proprietà dell’immobile, il beneficio si trasferisce (salvo diverso accordo fra le parti); se si tratta di una cessione di quote a seguito della quale l’acquirente non diventa interamente proprietario, il beneficio rimane comunque in capo al venditore. Nel caso esposto quindi, divenendo l’acquirente interamente proprietaria, soltanto l’accordo fra le parti, formalizzato nel rogito, potrà consentire al venditore il mantenimento della detrazione.

La successione – Per completezza di discorso va infine ricordato che in caso di decesso dell’avente diritto la detrazione non si trasmette a tutti gli eredi, ma soltanto a quello che conserva la detenzione materiale e diretta del bene. Ne deriva che se l’appartamento è affittato gli eredi perdono il diritto alla detrazione.