Le Domande Più Frequenti

Sono proprietario di un appartamento in un Peep. Ho trovato da vendere ma il prezzo di convenzione che dovrei applicare è troppo basso, completamente fuori mercato. C’è modo di saltarci fuori? A metà prezzo non voglio vendere.

Vi sono casi in cui il prezzo di vendita non è libero, ma determinato da convenzioni stipulate dal costruttore, o perché gli edifici sono realizzati all’interno di un Piano di Edilizia economico popolare (appunto il Peep), o per consentire di abbattere gli oneri di urbanizzazione (il Comune riduce gli oneri a fronte dell’impegno a vendere e affittare nel rispetto di parametri concordati). Succede poi talora che ci si rende conto che i parametri sono troppo bassi. Rimediare è possibile, se però vi è disponibilità da parte del Comune. E tenendo conto di una nuova disposizione, contenuta nel decreto sviluppo del luglio 2011, che ha stabilito regole più restrittive.

Il PEEP – L’edilizia economica popolare ha una storia giuridica travagliata, con una sovrapposizione di norme non sempre coerenti. Bisogna distinguere fra Peep in proprietà e Peep in diritto di superficie. Il primo era sottoposto a limiti più pesanti, con divieto di rivendita per il primo decennio e in seguito con prezzo stabilito dall’UTE. Nel 1992 la Legge “Botta-Ferrarini" ha eliminato le restrizioni: se le convenzioni dei Peep in proprietà ripetevano pedissequamente quanto previsto dalla legge 865/71, i vincoli devono ora intendersi non più operanti, l’appartamento è ormai in edilizia libera. Se invece la cessione dell’area all’impresa è avvenuta in diritto di superficie (solitamente per 99 anni, rinnovabile per un uguale periodo), il limite di prezzo rimane, e deve essere rispettato.

La Legge Bucalossi – Le disposizioni nascono con la legge 10/1977, ora sono state inserite nel Testo Unico dell’edilizia (è l’art. 18 del DPR 380/2001). Di regola il rilascio del permesso di costruire è subordinato al versamento del contributo concessorio, che si compone di due voci, una parametrata agli oneri di urbanizzazione, l’altra al costo di costruzione. La convenzione Bucalossi permette di evitare il pagamento degli oneri di urbanizzazione, a fronte dell’impegno a praticare i prezzi di vendita e i canoni di locazione concordati con il Comune.

L’eliminazione dei vincoli – Già era ammesso in certi casi di intervenire sulle precedenti convenzioni in modo da rendere più agevole la vendita (e di consentire ai Comuni di incassare somme, come corrispettivo per la cancellazione dei vincoli). Della possibilità di trasformare i Peep in diritto di superficie in edilizia libera (o, al più, convenzionata con la legge Bucalossi) si è fatto in questi anni largo uso. L’ultimo intervento legislativo (la legge 106/2011) da un lato amplia la possibilità di eliminazione dei vincoli. Dall’altro però pone alcuni paletti di cui tener conto: la necessità di una convenzione per atto pubblico, il termine di cinque anni dalla data del primo trasferimento, prima del quale modifiche non sono ammesse, la espressa previsione che la possibilità di modifica riguarda anche le convenzioni Bucalossi. L’eliminazione dei limiti di prezzo è quindi possibile. Occorre che il Comune sia d’accordo e sia disponibile a prender parte alla convenzione necessaria, per la quale determinerà il corrispettivo da versare.