Sto trattando l’acquisto di un appartamento. Il mio venditore lo aveva acquistato quattro anni fa e dice di non poterlo vendere per un altro anno. Mi darebbe le chiavi ma mi chiede una grossa caparra. Cosa posso fare?
La vendita prima dei cinque anni può essere un problema per il venditore, su due fronti: il recupero dell’imposta di registro (o dell’IVA) per chi avesse acquistato come prima casa e, per quanto riguarda le imposte dirette, la tassazione della plusvalenza per chi si trovasse a vendere un appartamento che non ha abitato.
Il recupero delle imposte – Chi aveva acquistato come prima casa si era impegnato a mantenerla in proprietà per almeno cinque anni. E’ però possibile vendere senza oneri prima dei cinque anni se entro l’anno successivo viene acquistata un’altra abitazione. In questo caso nessun recupero. Ma se il riacquisto non c’è o non avviene nei termini occorre versare la differenza d’imposta: il sei per cento sul prezzo per gli acquisti da impresa, il sette per cento sul valore catastale per gli acquisti da privato, oltre alla sanzione.
La plusvalenza – Se il venditore non ha mantenuto la residenza nell’appartamento per più di metà del periodo in cui è stato proprietario (due anni e un giorno nel nostro caso) a suo carico sarà la tassazione sulla differenza fra il prezzo di vendita e il prezzo d’acquisto aumentato delle imposte e delle spese sostenute. La tassazione può avvenire nella denuncia dei redditi, ma di solito è più conveniente versare direttamente al Notaio al momento della vendita l’imposta forfetaria nella misura del 20 per cento. Il problema può non porsi se il prezzo di vendita non supera quello d’acquisto, come talora accade in questa fase di mercato immobiliare non brillante.
Come uscirne – Si è detto quindi che non c’è problema per un venditore che abbia abitato l’appartamento (o che non abbia guadagnato fra prezzo d’acquisto e di vendita) e che riacquisti (o che non abbia acquistato come prima casa). Negli altri casi il problema per il venditore esiste. Il venditore ha dato la disponibilità a consegnare anticipatamente l’appartamento, si tratta quindi di tutelare l’acquirente sulla somma che andrà a versare prima del rogito. Se chi vende non si intende rivolgersi a una banca o a una assicurazione per ottenere una fideiussione che garantisca l’importo, è possibile stipulare, anziché un normale compromesso privato, un preliminare per atto notarile, che consente la trascrizione nei Registri Immobiliari. L’effetto è quello tipico della trascrizione: difendere l’immobile da aggressioni di terzi e impedire al proprietario di vendere ad altri. Trascorso il quinto anno il venditore potrà stipulare il rogito definitivo senza alcun onere.