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I miei figli stanno abitando due miei appartamenti. Con le regole dell’IMU devo pagare con aliquote molto più alte. Vorrei valutare se mi conviene donarli a loro. Quanto costa la donazione? Cambia qualcosa in rapporto alle tasse di successione? Ma se capitasse che un figlio venisse a mancare prima di me, l’appartamento andrebbe a sua moglie?

E’ ancora una volta l’IMU a condizionare le scelte in ordine all’intestazione degli immobili. Agli aspetti fiscali si aggiungono assai spesso altre considerazioni. Oltre a quella esposta dal Lettore i genitori si preoccupano spesso del futuro dell’appartamento, che potrebbe avere pregiudizio qualora il figlio contraesse debiti, ad esempio in conseguenza della attività lavorativa, o si trovasse a gestire una separazione dal coniuge. Non solo costi dell’operazione, quindi, ma anche valutazioni che attengono ai rapporti familiari (e alla fiducia dei genitori nei confronti dei figli).

I costi – A differenza del passato, quando donazione e successione avevano trattamenti fiscali diversi per lo più favorevoli alle donazioni, basati su aliquote progressive che potevano raggiungere livelli anche molto alti, ora la situazione è cambiata. Le regole sono state unificate, le aliquote attenuate ed è stata istituita, nel rapporto genitori, figli e coniuge, un’area di esenzione di un milione di euro per ciascun erede o donatario. Quindi, ad oggi, non vi è differenza fra successione e donazione. Non è possibile, peraltro, sapere cosa accadrà in un prossimo futuro quando verranno modificate le rendite catastali. Se il provvedimento dovrà (o dovrebbe) avere una invarianza complessiva di gettito, pare logico pensare almeno a un riequilibrio dei valori per gli immobili di città che, al momento, nella maggior parte dei casi hanno rendite catastali inferiori ai valori di mercato. Un trasferimento, oggi, potrebbe costare di meno non per le aliquote, ma per il valore catastale attribuito.

La commerciabilità – La donazione non è mai da affrontare a cuor leggero. Con la legge attuale vi possono essere conseguenze se si intende vendere, o ipotecare, un immobile oggetto di donazione. Il discorso è particolarmente delicato. Occorrerà valutare, caso per caso, la situazione e il patrimonio familiare, l’età delle parti, la probabile destinazione dell’immobile. Considerati pregi, difetti, possibili ostacoli si sceglierà se procedere o lasciar perdere.

I diritti – Va da sé che una volta trasferito l’immobile al figlio, ogni diritto è di sua spettanza. E spesso i genitori sono combattuti fra il desiderio di un risparmio fiscale e i timori per i problemi che potrebbe creare un figlio che non abbia ancora delineato il proprio futuro lavorativo e familiare. Per cui accade che la donazione venga stipulata non per l’intera proprietà ma con riserva per i genitori di una piccola percentuale che consenta comunque di mantenere un certo controllo dell’immobile, o addirittura la donazione sia soltanto dell’usufrutto in modo da spostare solo il carico fiscale e non la proprietà.